Что такое предварительный договор

Секреты юриста, № 4, 21.01-28.01.2009г.

Что такое предварительный договор?

Сейчас очень распространены ситуации, когда стороны желают заключить какой – либо договор, например, аренды или купли-продажи, но в настоящее время по определенным причинам не могут этого сделать. Естественно, у каждой из сторон возникают опасения, что в нужный момент другая сторона откажется от его заключения или заключит такой договор с кем-то другим. Чтобы избежать негативных последствий, стороны могут заключить предварительный договор.

Статья 429 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При заключении предварительного договора необходимо придерживаться следующих правил:

Правило № 1: Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Нужно иметь в виду, что гражданским законодательством предусмотрены два вида письменной формы договора – это простая письменная и нотариальная. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Часто возникают споры, подлежит ли предварительный договор государственной регистрации, если для основного договора такая регистрация установлена (напрмер, для договоров аренды недвижимости, заключаемых на срок не менее года). По этому вопросу Президиум Высшего Арбитражного суда РФ разъяснил, что в таких случаях предварительный договор не подлежит государственной регистрации, так как к нему применяются только правила о форме основного договора, а требование об обязательной государственной регистрации не является элементом формы договора. К тому же, такой договор не является сделкой с недвижимостью, поскольку его предметом является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Правило № 2: Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Следует обратить внимание на то, что невозможно заключить предварительный договор в отношении несуществующего на момент заключения объекта недвижимости, так как невозможно указать его характеристики. Исходя из складывающейся судебной практики, можно сделать вывод, что заключение предварительного договора в отношении незавершенного строительством объекта вполне допустимо. При этом необходимо, чтобы по указанным в предварительном договоре характеристикам объекта можно было судить о том, что в основном договоре отражен тот же самый объект.

Еще одним спорным моментом является заключение предварительного договора на передачу объекта недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано. По такой ситуации единообразной судебной практики нет. При этом существует две точки зрения: поскольку право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то до момента регистрации распоряжение имуществом невозможно. Другая точка зрения основана на том, что, поскольку, предметом предварительного договора являются обязательства стороны по передаче имущества в будущем, то эта сторона не распоряжается недвижимым имуществом, а лишь принимает на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи при условии получения в собственность этого имущества.

Правило № 3: В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора

Если между сторонами заключен предварительный договор, отвечающий всем этим требованиям, стороны должны либо заключить основной договор в указанный срок либо одна из сторон должна направить другой стороне предложение заключить этот договор. В случае, если срок заключения основного договора сторонами будет пропущен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются.

В тех случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Екатерина Костырева
старший юрисконсульт Центра Правовых Технологий «ЮРКОМ»