Аренда недвижимости в производственных и торговых целях

Определение существенных условий договора аренды подобной недвижимости и предотвращение возникновения спорных ситуаций.


Для ведения производственной и торговой деятельности часто необходима аренда недвижимого имущества. Хорошие места для торговли всегда остаются в дефиците, спрос на рынке коммерческой недвижимости часто превышает предложение. Нетрудно догадаться в какую зависимость от арендодателя в такой ситуации попадает арендатор - ему могут навязать кабальные условия. Часто и арендодатель, недостаточно проработав условия предлагаемого им договора, терпит убытки от действий арендатора. В статье не будет рассматриваться аренда предприятия как целого имущественного комплекса, а только лишь аренда нежилых помещений под такое целевое назначение, как производственная и торговая деятельность.


Определение предмета договора аренды производственных и торговых объектов недвижимости. Существенные условия договора

Договор в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского Кодекса РФ должен содержать в себе предмет, то есть определять саму суть отношений его сторон — основные их права и обязанности. С этим на первый взгляд всё просто, но на практике в процессе подписания договора (в преддоговорных переговорах) и уже после его подписания возникает масса проблем.

Ключевой вопрос касается подробного обозначения в тексте договора объекта, подлежащего передаче от арендодателя арендатору. Ч. 3 ст. 607 Гражданского Кодекса РФ требует, чтобы в договоре аренды были указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указания лишь кадастрового номера и адреса недвижимости бывает недостаточно. Распространённая ошибка — стороны при подписании документа устно договариваются о передаче в аренду неких объектов или их частей. Обычно наглядно эти объекты могут быть продемонстрированы будущему арендатору, однако сами объекты или их части недостаточно точно отражаются в тексте договора. Подобная оплошность часто встречается в договорах на аренду павильонов в торговых центрах, оптовых базах, производственных комплексах. При этом в акте приёма-передачи помещений объект может не быть обозначен достаточно точно. Например, в договоре и в акте могут быть указаны номера производственных помещений, но реально этих номеров ни в технических паспортах на недвижимость, ни на самих помещениях не содержится. В этом состоит ключевое отличие от договоров аренды, например, офиса — одного-двух кабинетов в нежилом здании, где обычно номера на самих помещениях и в технической документации совпадают. Также, например, в договоре может быть описано целое здание внутри производственного комплекса - «цех № 2» по определенному адресу. Однако, как правило, такие здания обозначаются в технической документации, хранящейся в регистрационных делах органов Росреестра не так, как в заводской документации. Налицо предпосылки для возникновения спора на объект недвижимости.

То же самое касается и характера использования арендуемого объекта как части предмета договора. Стороны должны договориться не просто о его использовании, а о ведении деятельности арендатором в рамках определенного целевого назначения данной недвижимости. Иначе арендодатель может воспрепятствовать использованию арендатором объекта. Ведь фактически арендодатель не давал согласия на осуществление каких-то конкретных действий в арендованном помещении. В особенности это важно, если объект аренды имеет широкое и неоднозначное производственное назначение. Например, большой ангар можно использовать не только как склад для хранения товаров, но и как гараж для размещения транспортных средств. Из чего в сопоставлении с положениями ч. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ следует вывод, что целевое назначение объекта аренды в некоторых обстоятельствах может быть существенным условием договора - условием, составляющим его предмет.

 

Последствия недостижения сторонами согласия по существенным условиям договоров

Основным последствием недостижения согласия является возможность признания судом договора аренды незаключенным, а прав и обязанностей — не возникшими. По этому вопросу сложилась многочисленная судебная практика. В качестве примеров можно привести постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 по делу N А73-6056/2009, а также постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 по делу N А40-32021/07-94-199.

Важно заметить, что договор аренды недвижимости может быть признан незаключенным не только ввиду недостижения согласия сторонами по существенным условиям договора аренды, но и на основании ч. 2 ст. 651 Гражданского Кодекса РФ по причине несоблюдения правила об обязательной государственной регистрации таких договоров, заключенных сроком на 1 год и более. В этом случае правовые последствия могут быть совершенно иными.

При недостижении согласия сторонами по поводу определения объекта аренды, с одной стороны, арендатор может остаться без объекта, на который он рассчитывал. С другой стороны, рискует и арендодатель — он может не получить арендную плату от арендатора в виде неосновательного обогащения (в случае, когда арендатор действительно пользовался некой недвижимостью арендодателя), если не сможет доказать в суде фактическое использование арендатором какой-то определённой недвижимости. Шансы арендодателя взыскать в судебном порядке неосновательное обогащение возрастают в случае, если договор аренды недвижимости был признан незаключенным при отсутствии государственной регистрации, но при этом объект аренды определён и передавался арендатору по акту приёма-передачи. Суды при этом исходят из фактически сложившихся арендных отношений между сторонами. Необходимо заметить, что при признании договора аренды недвижимости незаключенным, таковым же признаётся и договор субаренды на эту же самую недвижимость.

Распространена практика со стороны недобросовестных арендодателей по сдаче в аренду торговых площадей, не имеющих перегородок и, собственно, не поделённых на отдельные помещения. Данная ситуация часто наблюдается в торговых центрах. В качестве объекта аренды в договорах обычно указывается лишь адрес, возможно кадастровый номер всего здания, а также этаж и величина площади. В подобных обстоятельствах налицо неопределённость объекта аренды, а стало быть незаключенность самого договора. При этом, арендаторы вносят арендную плату вперёд за несколько месяцев по просьбе арендодателей. Однако, в пользование и владение конкретную площадь под торговлю они так и не получают. В результате арендодатель, получив вперёд оплату арендных платежей от арендаторов, может так и не предоставить объект аренды. Арендаторам обычно в таких случаях удаётся в судебном порядке возвратить уплаченные денежные средства как неосновательное обогащение арендодателя. Характерный пример — совокупность дел по одному и тому же торговому центру, рассмотренная Арбитражным судом Пензенской области (см. решения данного суда по делам № А49-1496/2012, № А49-847/2012). Данная судебная практика свидетельствует в целом о двух моментах. С одной стороны, она показывает зависимое положение потенциальных арендаторов от арендодателей. С другой стороны, практика свидетельствует о наличии возможности у арендаторов хотя бы возвратить денежные средства, выплаченные арендодателю.

 

Проблемы навязывания невыгодных условий арендаторам при заключении договоров. Возможные пути разрешения данной ситуации

Вопрос навязывания невыгодных для арендатора условий договора весьма неоднозначный и зависит от конкретных обстоятельств каждой ситуации. Обычно включение в договор аренды кабальных условий практикуют крупные собственники, обладающие значительными производственными комплексами, представляющими большой интерес для деятельности арендаторов. Часто этот пример можно встретить и у крупных торгово-развлекательных центров при размещении на их территориях торговых точек.

Арендодатели могут навязывать настолько невыгодные для арендаторов условия владения и пользования производственным объектом, что реально использовать его по назначению арендатору будет крайне затруднительно. Например, арендодатель может включить в арендную плату эксплуатационные расходы в такой величине, что арендатору станет нерентабельно арендовать объект. Причём данная часть арендной платы зачастую может в одностороннем порядке изменяться арендодателем.

При этом условий, порождающих правовые риски для арендатора, может быть много, в зависимости от характера самого объекта аренды. В таких случаях арендатору в рамках судебной защиты своих интересов необходимо сослаться на незаключенность договора в части определения порядка использования вполне определённым объектом. Такой способ применим в связи с тем, что пользование недвижимостью фактически становится невозможным в виду целого комплекса оговорок в тексте договора.

Также можно подать иск о признании отдельных положений договора аренды кабальными (со злоупотреблением свободой договора) по ст. 10 и ст. 179 Гражданского Кодекса РФ. Положительные решения по такого рода искам — крайняя редкость.

Ещё одна возможность защиты своих прав для арендатора — обращение в Федеральную антимонопольную службу РФ по факту навязывания контрагенту крайне невыгодных условий в случае, если арендодатель занимает доминирующее положение на рынке.

Что же касается ещё не подписанных проектов договоров (оферт со стороны арендодателей), то до их подписания арендатору необходимо проанализировать каждое положение договора и составить протокол разногласий. В договоре следует поставить подпись и рядом с ней надпись - «с протоколом разногласий» с указанием реквизитов протокола. В этом случае сложится ситуация, в которой сторонами будет определён объект аренды, но не будут согласованы некоторые моменты владения и пользования данным объектом. У арендатора появится возможность претендовать на получение от арендодателя данного объекта в пользование в судебном порядке. Остальные же условия договора можно будет согласовать между сторонами уже в ходе использования объекта или же в судебном порядке. Если арендатор отказывается вовсе от подписания договора, возможность получения в аренду объекта в судебном порядке исключается. Защита прав как в суде, так и в органах ФАС РФ будет крайне затруднена, поскольку арендодатель может сослаться на отсутствие интереса арендатора к данному объекту и воли последнего к акцепту договора.


 

 

Проблемы подробной регламентации сторонами важных аспектов их отношений по договору

Существуют моменты, на которые и арендатору и арендодателю необходимо обратить особое внимание при заключении договоров аренды производственных и торговых объектов недвижимого имущества. Условно можно выделить два главных аспекта определения предмета подобных договоров — сам объект аренды и условия пользования им. Как избежать спорных ситуаций в связи с определением сторонами предмета договора? Выход один — графически подробно изображать на подписываемых сторонами приложениях к договору аренды такой недвижимости те помещения и именно в тех границах, которые подлежат передаче арендодателем арендатору во временное пользование и владение. Обычно в этих случаях делается выкопировка из техпаспорта на недвижимость и обозначаются цветом арендуемые части помещений, зданий, сооружений и(или) земельных участков производственного и торгового назначения. В таком виде с обязательной ссылкой на реквизиты самого договора аренды она должна быть подписана сторонами. Целесообразно обозначать целые здания и сооружения внутри больших производственных комплексов так, чтобы было видно их расположение относительно друг друга. Следует также выделить цветом само арендуемое здание и сооружение. Это называется экспликация арендуемых помещений, зданий или сооружений.

К сожалению, на практике юридические службы многих предприятий продолжают пренебрегать оформлением подобных документов. Если договор, при этом, заключен на срок 1 год и более, то при его передаче в орган Росреестра на государственную регистрацию в ней, скорее всего, будет отказано. Это будет сигналом к тому, чтобы более подробно оформить договор в части определения объекта аренды.

Однако, гораздо чаще стороны, зная о необходимости государственной регистрации договоров, заключенных на срок 1 год и более, заключают договор аренды производственной недвижимости на срок до 1 года. В этом случае поправить стороны в их договорных отношениях будет уже некому, пока ситуация не дойдёт до суда.

Если сдаётся в аренду часть площади, к примеру, какого-нибудь ангара, и при этом она ничем не отгорожена от той, которая этому же арендатору не сдаётся, то на экспликации всего этого здания нужно обозначить цветом границы арендуемой части всей этой площади. Желательно в действительности также в данном здании каким-либо образом обозначить эти границы.

В плане условий владения и(или) пользования объектов производственного и торгового назначения арендатору и арендодателю необходимо подробнейшим образом описывать права и обязанности сторон при реализации арендных отношений. Арендодателю необходимо тщательно проанализировать ту деятельность, которую собирается вести на его объекте арендатор, чтобы не столкнуться в будущем с использованием данного объекта, на которое арендодатель явно не рассчитывал, но условиями подписанного договора не запрещал арендатору. Это необходимо во избежание неудобств и убытков в будущем. Ведь может сложиться ситуация, когда не разрешенную в договоре деятельность арендодатель не сможет запретить арендатору даже в судебном порядке, а односторонне отказаться от арендных отношений после истечения срока будет проблематично в силу положений ст. 621 Гражданского Кодекса РФ.

Арендатору необходимо перед подписанием договора подробно ознакомиться с объектом, планируемым к передаче в аренду, и сопоставить насколько возможно будет его использование для своих производственных и торговых целей с минимальным внесением изменений во внутреннее и внешнее его состояние. Стоит помнить, что, в соответствии с ч. 3 ст. 623 Гражданского Кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Необходимо обратить внимание на характеристики объекта и сопоставлять их с нормативно-технической документацией, принятой соответствующими ведомствами в отношении обязательных к наличию характеристик зданий и сооружений как объектов производственной деятельности. На основе этого, если договор уже подписан, можно требовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, идущих в разрез с требованиями нормативов. Также свои требования арендатор может подкрепить ссылкой на положения ст. 612 Гражданского Кодекса РФ. Это позволит в некоторой степени возместить недостаточность описания характеристик объекта аренды в договоре.

Аренда недвижимости, имеющей производственное и торговое назначение, содержит в себе множество непростых вопросов. Проблемы, связанные с неопределённостью условий договоров аренды, желательно разрешать непосредственно при заключении договора. Основное направление в связи с этим — подробнейшая проработка обеими сторонами условий сделки. Кроме того, имеются перспективы разрешения данных вопросов в судебном порядке и в органах Федеральной антимонопольной службы, если спор возник по уже подписанному договору.


Андрей Юрков

Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»

Закажите предварительную консультацию с помощью этой кнопки

Другие новости

Как правильно составить претензию

В настоящее время правового понятия “претензия” современное российское законодательство не содержит. Несмотря на это Гражданский кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ, Закон о защите прав потребителей и другие нормативно-правовые акты оперируют указанным понятием. В связи с тем, что в законе понятие « претензия» не закреплено, правоприменительная практика не содержит единых подходов к пониманию данного определения. По этой причине соответствующий термин используется в гражданском обороте достаточно произвольно.

Возможные изменения при регистрации электронной почты

Есть вероятность, что скоро будут идентифицировать всех владельцев электронных «ящиков».

Жалоба на действие или бездействие государственных органов

Прежде всего стоит отметить, что право на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления закреплено в Конституции Российской Федерации. Рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы при обращении в государственные органы.