Аренда недвижимости в производственных и торговых целях

Определение существенных условий договора аренды подобной недвижимости и предотвращение возникновения спорных ситуаций.


Для ведения производственной и торговой деятельности часто необходима аренда недвижимого имущества. Хорошие места для торговли всегда остаются в дефиците, спрос на рынке коммерческой недвижимости часто превышает предложение. Нетрудно догадаться в какую зависимость от арендодателя в такой ситуации попадает арендатор - ему могут навязать кабальные условия. Часто и арендодатель, недостаточно проработав условия предлагаемого им договора, терпит убытки от действий арендатора. В статье не будет рассматриваться аренда предприятия как целого имущественного комплекса, а только лишь аренда нежилых помещений под такое целевое назначение, как производственная и торговая деятельность.


Определение предмета договора аренды производственных и торговых объектов недвижимости. Существенные условия договора

Договор в соответствии с требованиями ст. 432 Гражданского Кодекса РФ должен содержать в себе предмет, то есть определять саму суть отношений его сторон — основные их права и обязанности. С этим на первый взгляд всё просто, но на практике в процессе подписания договора (в преддоговорных переговорах) и уже после его подписания возникает масса проблем.

Ключевой вопрос касается подробного обозначения в тексте договора объекта, подлежащего передаче от арендодателя арендатору. Ч. 3 ст. 607 Гражданского Кодекса РФ требует, чтобы в договоре аренды были указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указания лишь кадастрового номера и адреса недвижимости бывает недостаточно. Распространённая ошибка — стороны при подписании документа устно договариваются о передаче в аренду неких объектов или их частей. Обычно наглядно эти объекты могут быть продемонстрированы будущему арендатору, однако сами объекты или их части недостаточно точно отражаются в тексте договора. Подобная оплошность часто встречается в договорах на аренду павильонов в торговых центрах, оптовых базах, производственных комплексах. При этом в акте приёма-передачи помещений объект может не быть обозначен достаточно точно. Например, в договоре и в акте могут быть указаны номера производственных помещений, но реально этих номеров ни в технических паспортах на недвижимость, ни на самих помещениях не содержится. В этом состоит ключевое отличие от договоров аренды, например, офиса — одного-двух кабинетов в нежилом здании, где обычно номера на самих помещениях и в технической документации совпадают. Также, например, в договоре может быть описано целое здание внутри производственного комплекса - «цех № 2» по определенному адресу. Однако, как правило, такие здания обозначаются в технической документации, хранящейся в регистрационных делах органов Росреестра не так, как в заводской документации. Налицо предпосылки для возникновения спора на объект недвижимости.

То же самое касается и характера использования арендуемого объекта как части предмета договора. Стороны должны договориться не просто о его использовании, а о ведении деятельности арендатором в рамках определенного целевого назначения данной недвижимости. Иначе арендодатель может воспрепятствовать использованию арендатором объекта. Ведь фактически арендодатель не давал согласия на осуществление каких-то конкретных действий в арендованном помещении. В особенности это важно, если объект аренды имеет широкое и неоднозначное производственное назначение. Например, большой ангар можно использовать не только как склад для хранения товаров, но и как гараж для размещения транспортных средств. Из чего в сопоставлении с положениями ч. 1 ст. 615 Гражданского Кодекса РФ следует вывод, что целевое назначение объекта аренды в некоторых обстоятельствах может быть существенным условием договора - условием, составляющим его предмет.

 

Последствия недостижения сторонами согласия по существенным условиям договоров

Основным последствием недостижения согласия является возможность признания судом договора аренды незаключенным, а прав и обязанностей — не возникшими. По этому вопросу сложилась многочисленная судебная практика. В качестве примеров можно привести постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.01.2010 по делу N А73-6056/2009, а также постановление ФАС Московского округа от 31.12.2008 по делу N А40-32021/07-94-199.

Важно заметить, что договор аренды недвижимости может быть признан незаключенным не только ввиду недостижения согласия сторонами по существенным условиям договора аренды, но и на основании ч. 2 ст. 651 Гражданского Кодекса РФ по причине несоблюдения правила об обязательной государственной регистрации таких договоров, заключенных сроком на 1 год и более. В этом случае правовые последствия могут быть совершенно иными.

При недостижении согласия сторонами по поводу определения объекта аренды, с одной стороны, арендатор может остаться без объекта, на который он рассчитывал. С другой стороны, рискует и арендодатель — он может не получить арендную плату от арендатора в виде неосновательного обогащения (в случае, когда арендатор действительно пользовался некой недвижимостью арендодателя), если не сможет доказать в суде фактическое использование арендатором какой-то определённой недвижимости. Шансы арендодателя взыскать в судебном порядке неосновательное обогащение возрастают в случае, если договор аренды недвижимости был признан незаключенным при отсутствии государственной регистрации, но при этом объект аренды определён и передавался арендатору по акту приёма-передачи. Суды при этом исходят из фактически сложившихся арендных отношений между сторонами. Необходимо заметить, что при признании договора аренды недвижимости незаключенным, таковым же признаётся и договор субаренды на эту же самую недвижимость.

Распространена практика со стороны недобросовестных арендодателей по сдаче в аренду торговых площадей, не имеющих перегородок и, собственно, не поделённых на отдельные помещения. Данная ситуация часто наблюдается в торговых центрах. В качестве объекта аренды в договорах обычно указывается лишь адрес, возможно кадастровый номер всего здания, а также этаж и величина площади. В подобных обстоятельствах налицо неопределённость объекта аренды, а стало быть незаключенность самого договора. При этом, арендаторы вносят арендную плату вперёд за несколько месяцев по просьбе арендодателей. Однако, в пользование и владение конкретную площадь под торговлю они так и не получают. В результате арендодатель, получив вперёд оплату арендных платежей от арендаторов, может так и не предоставить объект аренды. Арендаторам обычно в таких случаях удаётся в судебном порядке возвратить уплаченные денежные средства как неосновательное обогащение арендодателя. Характерный пример — совокупность дел по одному и тому же торговому центру, рассмотренная Арбитражным судом Пензенской области (см. решения данного суда по делам № А49-1496/2012, № А49-847/2012). Данная судебная практика свидетельствует в целом о двух моментах. С одной стороны, она показывает зависимое положение потенциальных арендаторов от арендодателей. С другой стороны, практика свидетельствует о наличии возможности у арендаторов хотя бы возвратить денежные средства, выплаченные арендодателю.

 

Проблемы навязывания невыгодных условий арендаторам при заключении договоров. Возможные пути разрешения данной ситуации

Вопрос навязывания невыгодных для арендатора условий договора весьма неоднозначный и зависит от конкретных обстоятельств каждой ситуации. Обычно включение в договор аренды кабальных условий практикуют крупные собственники, обладающие значительными производственными комплексами, представляющими большой интерес для деятельности арендаторов. Часто этот пример можно встретить и у крупных торгово-развлекательных центров при размещении на их территориях торговых точек.

Арендодатели могут навязывать настолько невыгодные для арендаторов условия владения и пользования производственным объектом, что реально использовать его по назначению арендатору будет крайне затруднительно. Например, арендодатель может включить в арендную плату эксплуатационные расходы в такой величине, что арендатору станет нерентабельно арендовать объект. Причём данная часть арендной платы зачастую может в одностороннем порядке изменяться арендодателем.

При этом условий, порождающих правовые риски для арендатора, может быть много, в зависимости от характера самого объекта аренды. В таких случаях арендатору в рамках судебной защиты своих интересов необходимо сослаться на незаключенность договора в части определения порядка использования вполне определённым объектом. Такой способ применим в связи с тем, что пользование недвижимостью фактически становится невозможным в виду целого комплекса оговорок в тексте договора.

Также можно подать иск о признании отдельных положений договора аренды кабальными (со злоупотреблением свободой договора) по ст. 10 и ст. 179 Гражданского Кодекса РФ. Положительные решения по такого рода искам — крайняя редкость.

Ещё одна возможность защиты своих прав для арендатора — обращение в Федеральную антимонопольную службу РФ по факту навязывания контрагенту крайне невыгодных условий в случае, если арендодатель занимает доминирующее положение на рынке.

Что же касается ещё не подписанных проектов договоров (оферт со стороны арендодателей), то до их подписания арендатору необходимо проанализировать каждое положение договора и составить протокол разногласий. В договоре следует поставить подпись и рядом с ней надпись - «с протоколом разногласий» с указанием реквизитов протокола. В этом случае сложится ситуация, в которой сторонами будет определён объект аренды, но не будут согласованы некоторые моменты владения и пользования данным объектом. У арендатора появится возможность претендовать на получение от арендодателя данного объекта в пользование в судебном порядке. Остальные же условия договора можно будет согласовать между сторонами уже в ходе использования объекта или же в судебном порядке. Если арендатор отказывается вовсе от подписания договора, возможность получения в аренду объекта в судебном порядке исключается. Защита прав как в суде, так и в органах ФАС РФ будет крайне затруднена, поскольку арендодатель может сослаться на отсутствие интереса арендатора к данному объекту и воли последнего к акцепту договора.


 

 

Проблемы подробной регламентации сторонами важных аспектов их отношений по договору

Существуют моменты, на которые и арендатору и арендодателю необходимо обратить особое внимание при заключении договоров аренды производственных и торговых объектов недвижимого имущества. Условно можно выделить два главных аспекта определения предмета подобных договоров — сам объект аренды и условия пользования им. Как избежать спорных ситуаций в связи с определением сторонами предмета договора? Выход один — графически подробно изображать на подписываемых сторонами приложениях к договору аренды такой недвижимости те помещения и именно в тех границах, которые подлежат передаче арендодателем арендатору во временное пользование и владение. Обычно в этих случаях делается выкопировка из техпаспорта на недвижимость и обозначаются цветом арендуемые части помещений, зданий, сооружений и(или) земельных участков производственного и торгового назначения. В таком виде с обязательной ссылкой на реквизиты самого договора аренды она должна быть подписана сторонами. Целесообразно обозначать целые здания и сооружения внутри больших производственных комплексов так, чтобы было видно их расположение относительно друг друга. Следует также выделить цветом само арендуемое здание и сооружение. Это называется экспликация арендуемых помещений, зданий или сооружений.

К сожалению, на практике юридические службы многих предприятий продолжают пренебрегать оформлением подобных документов. Если договор, при этом, заключен на срок 1 год и более, то при его передаче в орган Росреестра на государственную регистрацию в ней, скорее всего, будет отказано. Это будет сигналом к тому, чтобы более подробно оформить договор в части определения объекта аренды.

Однако, гораздо чаще стороны, зная о необходимости государственной регистрации договоров, заключенных на срок 1 год и более, заключают договор аренды производственной недвижимости на срок до 1 года. В этом случае поправить стороны в их договорных отношениях будет уже некому, пока ситуация не дойдёт до суда.

Если сдаётся в аренду часть площади, к примеру, какого-нибудь ангара, и при этом она ничем не отгорожена от той, которая этому же арендатору не сдаётся, то на экспликации всего этого здания нужно обозначить цветом границы арендуемой части всей этой площади. Желательно в действительности также в данном здании каким-либо образом обозначить эти границы.

В плане условий владения и(или) пользования объектов производственного и торгового назначения арендатору и арендодателю необходимо подробнейшим образом описывать права и обязанности сторон при реализации арендных отношений. Арендодателю необходимо тщательно проанализировать ту деятельность, которую собирается вести на его объекте арендатор, чтобы не столкнуться в будущем с использованием данного объекта, на которое арендодатель явно не рассчитывал, но условиями подписанного договора не запрещал арендатору. Это необходимо во избежание неудобств и убытков в будущем. Ведь может сложиться ситуация, когда не разрешенную в договоре деятельность арендодатель не сможет запретить арендатору даже в судебном порядке, а односторонне отказаться от арендных отношений после истечения срока будет проблематично в силу положений ст. 621 Гражданского Кодекса РФ.

Арендатору необходимо перед подписанием договора подробно ознакомиться с объектом, планируемым к передаче в аренду, и сопоставить насколько возможно будет его использование для своих производственных и торговых целей с минимальным внесением изменений во внутреннее и внешнее его состояние. Стоит помнить, что, в соответствии с ч. 3 ст. 623 Гражданского Кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Необходимо обратить внимание на характеристики объекта и сопоставлять их с нормативно-технической документацией, принятой соответствующими ведомствами в отношении обязательных к наличию характеристик зданий и сооружений как объектов производственной деятельности. На основе этого, если договор уже подписан, можно требовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, идущих в разрез с требованиями нормативов. Также свои требования арендатор может подкрепить ссылкой на положения ст. 612 Гражданского Кодекса РФ. Это позволит в некоторой степени возместить недостаточность описания характеристик объекта аренды в договоре.

Аренда недвижимости, имеющей производственное и торговое назначение, содержит в себе множество непростых вопросов. Проблемы, связанные с неопределённостью условий договоров аренды, желательно разрешать непосредственно при заключении договора. Основное направление в связи с этим — подробнейшая проработка обеими сторонами условий сделки. Кроме того, имеются перспективы разрешения данных вопросов в судебном порядке и в органах Федеральной антимонопольной службы, если спор возник по уже подписанному договору.


Андрей Юрков

Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»

Закажите предварительную консультацию с помощью этой кнопки

Другие новости