Что нам стоит дом построить? И как при этом снизить риски
Саратовские вести, 24.11.2009г.
Всем известен афоризм, согласно которому каждый мужчина должен построить дом, посадить дерево, вырастить сына. Если последние два пункта достаточно понятны и действия, которые нужно совершить для их достижения, ясны, то достижение первого положения сопряжено с определенными трудностями. Вместе с тем, свой собственный обособленный дом имеет много плюсов перед квартирой в многоэтажном жилом доме: во-первых, отсутствие соседей, во-вторых, возможность спланировать помещения именно так, как хочется, а не искать подходящую по планировке квартиру, в-третьих, независимость от ТСЖ, ЖСК и других управляющих компаний, в-четвертых, самостоятельный контроль за коммунальными услугами и др.
Итак, что же нужно для того, чтобы построить дом? В первую очередь, для того, чтобы начать предпринимать шаги по строительству собственного жилого дома необходим земельный участок, на котором этот дом будет размещен.
Получить земельный участок для строительства можно путем покупки его у других граждан либо путем приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
При приобретении земельного участка необходимо иметь ввиду, что строительство возможно не на любом участке. Так, если целевым предназначением земельного участка является посев сельскохозяйственных культур, то использовать его под строительство дома нельзя, так как в этом случае земельный участок будет изъят по причине нецелевого использования (норма, закрепляющая правило о целевом использовании земельного участка содержится в статье 285 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае покупки земельного участка у физического лица, следует внимательно изучить документы, подтверждающие его право собственности на приобретаемый земельный участок. Основным документом, подтверждающим право собственности на землю является свидетельство о регистрации права собственности на землю — в нем указана категория, к которой относится земельный участок, его площадь, сведения о собственнике и обременениях земельного участка.
Следует обратить внимание, чтобы обременения, если они присутствуют, не помешали ведению строительства вашего дома. Так, если на земельном участке проложены газовые коммуникации, то представляется маловероятным получение разрешения на строительство.
Также следует ознакомиться с документами, на основании которых была осуществлена регистрация. В случае возникновения каких-либо сомнений относительно юридической «чистоты» сделки рекомендуем обратиться к специалистам в области земельного права для получения квалифицированной консультации для снижения рисков потери земельного участка.
К свидетельству о регистрации права собственности на земельный участок обязательно прикладывается кадастровый план земельного участка, ознакомившись с которым можно представить, какие коммуникации проходят рядом с земельным участком, возможно ли проведение дороги к земельному участку, расположение земельных участков соседей. Важно обратить внимание на размещение земельного участка на плане относительно ориентиров на местности, чтобы быть уверенным, что приобретается именно тот участок, который осматривался.
Иным способом приобретения земельного участка является приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Процедура выделения земельного участка для строительства индивидуального жилья подробно детализирована в статьях 30-30.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Существенное отличие от покупки земельного участка от физического лица заключается в необходимости проведения торгов в виде конкурсов или аукционов.
Итак, приобретя земельный участок, на котором будет осуществляться строительство дома необходимо получить разрешение на ведение строительства на данном земельном участке.
Порядок выдачи разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации.
К заявлению, направляемому в орган местного самоуправления либо в федеральный орган исполнительной власти, либо исполнительный орган субъекта Российской Федерации, для получения разрешения на строительство прикладываются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Следует иметь ввиду, что в случае, если был получен отказ в выдаче разрешения на строительство, то его можно оспаривать в судебном порядке. Выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы.
Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда разрешение на строительство не требуется.
Так, параметры и виды объектов недвижимости, которые можно возвести на дачном (садовом) участке и на землях общего пользования садоводческого (дачного) некоммерческого объединения, определяются правилами землепользования и застройки, а также проектом планировки.
Режим застройки садовых и дачных участков отличается существенными льготами по сравнению с индивидуальным жилищным строительством и строительством многоквартирных домов. При постройке садовых и дачных домов разработки проектной документации и ее утверждения в органах архитектуры и градостроительства не требуется. Так, пунктом 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации указывается, что разрешение на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозпостройки для хранения инвентаря, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля.
Согласно статье 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для его постройки не нужна выдача разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Принимая во внимание, что на рынке множество организаций предлагают свои услуги по строительству дома, выбору подрядчика для строительства дома следует уделить достаточное внимание, чтобы не пришлось в дальнейшем добиваться завершения строительства дома или взыскивать переданные деньги подрядчику в судебном порядке.
Необходимо знать несколько признаков, по которым можно определиться с организацией подрядчиком, и которые позволят снизить риск заключения договора строительного подряда с недобросовестным подрядчиком: длительность осуществления организацией строительной деятельности; специализация организации-подрядчика на строительстве; отсутствие судебных тяжб с организацией-подрядчиком; положительные отзывы предыдущих клиентов.
В целом, перед подписанием договора строительного подряда, рекомендуем обратиться к специалисту в области юриспруденции, так как имеющаяся практика арбитражных споров свидетельствует о большом количестве договоров строительного подряда, которые при возникновении судебных споров были признаны незаключенными и соответственно не обладали юридической силой для сторон.
Таким образом, строительство собственного жилого дома сопряжено с определенной процедурой оформления необходимых документов, для проведения строительства в соответствии с законом, но, как говорится, «игра стоит свеч».
Старший юрисконсульт
общеправового отдела ООО ЦПТ «ЮРКОМ»
Латышев Д.В.
Закажите предварительную консультацию с помощью этой кнопки