Как быть с ипотекой после развода ?

Развод (официальное расторжение брака) неминуемо ведет к решению многочисленных вопросов о разделе совместно нажитого имущества между бывшими супругами. При этом понятие «имущество» включает в себя не только приобретенные движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, наличные денежные средства, счета в банках и т. п., но и имущественные обязательства перед третьими лицами. Так, у множества из нас в процессе семейной жизни возникает необходимость оформления кредитного договора, в том числе для приобретения квартиры.

Специфический характер ипотеки объясняет то количество сложностей и бюрократических проволочек, которые возникают у бывших супругов в процессе раздела совместно нажитого недвижимого имущества и кредитных обязательств. И что самое неприятное и неизбежное, - это пошаговое согласование с банком (кредитором) всех предполагаемых и совершаемых действий по распоряжению недвижимостью, находящейся в обременении (залоге). К сожалению, условия кредитного договора, как правило, ставят заемщика в крайне невыгодное положение и фактически носят кабальный характер.

Итак, представим, что вы в период брака совместно с супругом приобрели квартиру за счет денежных средств, взятых в кредит у банка. Согласно договору ипотеки вы - заемщик, право собственности на квартиру оформлено только на вас (как правило, супруги не выделяют доли и владеют имуществом на праве совместной собственности, при этом по документам титульным собственником является один из супругов, что на руку банку).

В зависимости от вашего желания сохранить квартиру и связанные с ней кредитные обязательства (при условии согласия бывшего супруга с вашим выбором) после развода возможны три варианта развития событий:

1 вариант. Вы намерены оставить квартиру за собой и далее выплачивать ипотечные платежи за счет собственных денежных средств.

В данном случае вам придется оформить минимальное количество документов.

Во-первых, заключите с бывшим супругом соглашение о разделе имущества, в котором будут отражены условия о переходе квартиры в вашу единоличную собственность. Законом не ограничен срок, в течение которого бывшие супруги могут заключить подобное соглашение, это возможно в любое время после расторжения брака. Соглашение о разделе имущества имеет обязательную письменную форму, а по желанию бывших супругов может быть нотариально удостоверено. Поскольку вы являетесь единственным титульным собственником квартиры, вам не придется обращаться в регистрирующий орган, свидетельство о праве собственности остается в неизменном виде.

Во-вторых, решите вопрос с банком об изменении мер обеспечения кредита. Поскольку при предоставлении ипотечного кредита одному из супругов, другой в обязательном порядке выступает поручителем, то очевидно, что после расторжения брака сохранение поручительства возможно лишь по желанию бывшего супруга. Если же бывший супруг не намерен далее выступать поручителем по вашему кредитному договору, то банк прекращает договор поручительства с условием предоставления взамен иных гарантий исполнения кредитных обязательств.

2 вариант. Вы не заинтересованы в сохранении за собой квартиры и кредитных обязательств, а бывший супруг продолжает жить в квартире и имеет намерение переоформить все на себя — и право собственности, и кредитный договор.

Данный вариант наиболее длительный и сложный, поскольку необходимо не только изменить собственника недвижимости, но и заемщика в кредитных обязательствах. При этом очень важно предварительно получить согласие банка на замену лица в кредитном договоре, иначе остальное не имеет практического смысла.

Схема изменения трехсторонних отношений между вами, бывшим супругом и кредитором реализуется путем выполнения следующих действий:

- между бывшим супругом (будущим собственником квартиры) и банком заключается договор рефинансирования кредита, согласно которому бывший супруг получает целевой кредит для выкупа у вас квартиры, что дает основания прекратить заключенный вами кредитный договор;

- между вами и бывшим супругом заключается договор купли-продажи квартиры, где вы - продавец, а бывший супруг - покупатель. Перед этим также необходимо оформить соглашение о разделе имущества, чтобы не требовалось согласие супруга на сделку. Купля-продажа между бывшими супругами законом не запрещена. Цена квартиры по договору купли-продажи должна быть достаточной для погашения оставшейся суммы долга по кредитному договору. Стоимость квартиры выплачивается вам бывшим супругом за счет кредитных средств, полученных у банка в результате рефинансирования. Вы, в свою очередь, передаете эти денежные средства банку в погашение суммы долга по своему кредитному договору. Банк временно снимает залоговое обременение, и в итоге регистрируется переход права собственности на квартиру на покупателя (бывшего супруга);

- между вами и банком прекращаются кредитные обязательства в связи отсутствием долга. Одновременно с этим между бывшим супругом и банком прекращается договор поручительства, служивший гарантией (мерой обеспечения) по заключенному вами ипотечному договору.

Конкретные даты совершения сделок будут известны только после согласования всех процедур с банком, поскольку напрямую зависят от продолжительности действия обременения (залога), без снятия которого регистрирующий орган не вправе оформлять сделки с недвижимостью. Заявление о снятии обременения подается непосредственно банком.

3 вариант. Вы и бывший супруг не заинтересованы в сохранении квартиры, намерены продать ее третьему лицу и прекратить кредитные отношения.

В данном случае продажа квартиры сопряжена с необходимостью согласования с банком порядка и условий оформления сделки с третьим лицом. Банк не вправе отказать вам в заключении договора купли-продажи, однако кредитные обязательства будут прекращены, а залоговые обременения будут сняты только при полной выплате суммы долга по ипотечному договору. На иные условия банк не согласится.

В этой ситуации вам остается только один выход — продать квартиру за такую стоимость, которая окажется достаточной для погашения ипотеки. При этом для регистрации договора купли-продажи квартиры между вами и третьим лицом регистрирующий орган может потребовать нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на сделку, поскольку режим совместной собственности супругов сохраняется и после расторжения брака.

В любом случае будьте крайне внимательны при оформлении документов, заранее продумывайте возможные негативные последствия каждого варианта развития событий и предотвращайте их. Обязательно проконсультируйтесь у грамотного юриста и обезопасьте себя от рисков оспаривания и признания сделок недействительными. И помните, в случае невозможности мирного решения вопросов с банком и (или) бывшим супругом, у вас есть право на обращение в суд с иском о разделе имущества — и по квартире, и по кредитным обязательствам.

Домбровская Елена

Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»