Купля-продажа земельного участка
Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Очень часто лицо, желающее продать или приобрести земельный участок, сталкивается с различными трудностями при оформлении такой сделки. Чтобы избежать ошибок, необходимо знать юридические нюансы договора.
Самое первое, что потенциальный покупатель должен затребовать у продавца, это документы, подтверждающие принадлежность земельного участка последнему. Право собственности на земельный участок отражается в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, дарения либо это может быть постановление уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность. Правоудостоверяющими документами является свидетельство о регистрации права собственности, выданное Федеральной регистрационной службой. Если документы оформлены в полном соответствии с законодательством Российской Федерации, стоит подумать о проекте будущего договора купли-продажи.
На что следует обратить внимание и что необходимо указать в договоре купли-продажи земельного участка?
Основные требования предъявляются к предмету договора. В соответствии с положением Земельного кодекса РФ, предметом договора может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Самые полные и достоверные сведения об участке содержаться именно в кадастровом плане.
Если продажа земельного участка совершается между физическими лицами, то в тексте договора необходимо указать полные данные лиц и их паспортные реквизиты. Если же договор заключается между юридическими лицами, то в договоре прописывается полное наименование организации, ОГРН, ИНН/КПП, номер свидетельства о государственной регистрации, адреса.
Цена участка также относится к существенным условиям договора. Если в нем не прописано согласованное условие о цене, такой договор считается незаключенным. Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, как правило, определяется по соглашению сторон договора. Также для установления цены можно воспользоваться данными рыночной стоимости или кадастровой оценки земель.Порядок уплаты стоимости земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон. Денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора. Главное, чтобы условие об оплате было соответствующим образом сформулировано в договоре. Подтверждением получения денежных средств по договору является платежное поручение либо расписка продавца.
Сам договор должен быть заключен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами (простая письменная форма). При несоблюдении формы договора продажа земли будет считаться недействительной. Закон не требует нотариального удостоверения договора, однако, по соглашению сторон, такое удостоверение может быть совершено. При этом надо помнить, что при нотариальном удостоверении сделок с земельными участками действует принцип исключительной территориальной компетенции, то есть нотариальное удостоверение договора должно быть совершено в соответствующем нотариальном округе – по месту нахождения земельного участка.
До заключении сделки необходимо выяснить наличие каких-либо ограничений прав собственника на участок, таких как сервитут, аренда, ипотека. Если ограничения существуют, то этот факт необходимо указать в договоре. Впрочем, отсутствие ограничений также указывается отдельным пунктом договора.
Не стоит также забывать о норме Земельного кодекса РФ, которая содержит перечень условий, включение которых в договор влечет его недействительность:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Таким образом, соблюдение всех важнейших условий при заключении договора является гарантией того, что в скором времени вы станете счастливым обладателем своего земельного участка.
Кирина Екатерина
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»