На что обратить внимание при покупке недвижимости?
Проверьте продавца:
Обратите внимание, правом продавать имущество обладает только собственник. Необходимо запросить у продавца правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарения, решение суда или иной документ, на основании которого он приобрел право собственности, а также самостоятельно запросить выписку из ЕГРН в отношении недвижимого имущества, которое вы хотите приобрести.
Такая выписка содержит основные сведения об объекте недвижимости, в том числе о наличии или отсутствии обременений.
Кроме того, не лишним будет проверить личность продавца: сверить данные в паспорте и правоустанавливающих документах, а также проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке, а также проверить дееспособность продавца – запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
В некоторых случаях продавцом выступает не собственник, а иное лицо по генеральной доверенности. При заключении договора купли-продажи квартиры с представителем собственника, действующим на основании генеральной доверенности, у покупателя возникает риск последующего оспаривания сделки. Поэтому следует удостовериться в подлинности доверенности, связавшись с нотариусом, ее удостоверившим, а лучше отказаться от покупки недвижимости, если личной договоренности об обстоятельствах сделки с собственником вы не имели.
Долги за капитальный ремонт и коммунальные услуги:
Нередко собственники помещений оставляют покупателю в качестве приданного долги за коммунальные услуги и капитальный ремонт. Если коммунальные услуги еще обязан оплатить предыдущий собственник, то с долгами по капитальному ремонту все сложнее.
К сожалению, задолженность за капитальный ремонт переходит от предыдущего собственника новому владельцу недвижимости. Эта правовая норма закреплена статьей 158 часть 3 Жилищного Кодекса РФ.
Поэтому перед покупкой недвижимого имущества необходимо убедиться в отсутствии задолженности по данным платежам и запросить у продавца соответствующие сведения.
Риски при банкротстве продавца:
С 2015 года банкротство стало возможным не только для организаций и предпринимателей, но и для обычных граждан.
Процедура банкротства уже с момента возбуждения дела в арбитражном суде создает определенные ограничения для продавца по распоряжению имуществом, а также риски для покупателя.
Так, сделки, совершенные должником после возбуждения дела о банкротстве арбитражным судом и в течение 3 лет «до» могут быть оспорены, особенно в случае наличия родственных связей у продавца и покупателя и/или продаже имущества по заниженной стоимости. Если сделка будет признана недействительной, полученное по сделке имущество должно быть возвращено покупателю – должнику.
Спектр оснований для оспаривания сделок по отчуждению имущества, предусмотренный Законом о банкротстве обширный, поэтому при заключении сделок необходимо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве на сайте http://kad.arbitr.ru/ и оценить риски покупки имущества у такого продавца.
В случае если должник признан банкротом, а договор купли-продажи имущества заключается в обход предусмотренной законом процедуры проведения публичных торгов, от сделки лучше отказаться.
Необходимо учитывать, что покупка недвижимого имущества по заниженной стоимости или с невыгодным для продавца порядком расчетов, а также наличие аффилированных связей между сторонами сделки в любом случае создает риски оспаривания такой сделки.
Именно поэтому при приобретении недвижимости необходимо проверить юридическую чистоту сделки самостоятельно или обратиться за помощью к профессионалу.
Ксения Левина, юрист компании "ЮРКОМ"