Основные правила заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества

Саратовские вести, 19.06.2010г.

Вопросы юридической безопасности сделок по отчуждению недвижимости актуальны в любое время. Соблюдение определенных правил поможет свести к минимуму риски, возможные при их совершении.

1. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Законодательство РФ устанавливает особенности к форме договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 Гражданского кодекса РФ) и предприятий (ст. 560 Гражданского кодекса РФ). Такие договоры подлежат государственной регистрации и считаются заключёнными с момента такой регистрации.

2. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

3. Цена договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цена является существенным условием рассматриваемого вида договоров и подлежит обязательному согласованию сторонами. В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Кроме того, необходимо помнить, что если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

4. Определение лиц, правомочных на отчуждение недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ право распоряжения имуществом принадлежит исключительно его собственнику. Вследствие этого, при приобретении недвижимого имущество важное значение имеет установление собственника данной вещи.

Для этого, необходимо сделать запрос по установленной форме в Управление Федеральной регистрационной службы о предоставлении информации о собственниках объекта недвижимости. Такие сведения предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав. Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Таким образом, продать объект недвижимости может только лицо, указанное в качестве собственника недвижимого имущества.

В сфере недвижимости достаточно часто заключаются сделки представителями сторон, действующими на основании доверенностей, которые должны быть нотариально заверены (в случае, если доверитель физическое лицо), либо подписаны руководителем организации и скреплены её печатью (в случае, если доверитель является юридическим лицом). В соответствии с ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Если сделка совершена по действительной доверенности и представитель при этом не вышел за рамки предоставленных полномочий, то каких-либо проблем, вероятнее всего, не будет.

5. Установление факта обременения недвижимого имущества.

В настоящее время распространены случаи, когда недвижимое имущество имеет различного рода обременения (арест, находится в залоге и т.д.). Данные обременения в дальнейшем могут негативно сказаться на правах нового собственника и быть основанием для оспаривания в судебном порядке сделки по отчуждению имущества. Вследствие этого, необходимо до заключения договора установить имеется ли какое-либо обременение имущества. Данная информация также содержится в выписке, указанной в п. 4 настоящей статьи.

6. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Нередки ситуации, когда одна из сторон сделки уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае законодательство предусматривает возможность по требованию другой стороны вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Говоря о договорах отчуждения недвижимого имущества, требующих государственной регистрации (купля-продажа предприятия и жилых помещений), необходимо отметить, что возможны ситуации, когда после подписания договора, сторона уклоняется от такой регистрации. В этом случае Гражданский кодекс РФ также предусматривает, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ст. 165 Гражданского кодекса РФ).

Подводя итог, следует отметить, что лучше предупредить неправомерные действия контрагента, чем в дальнейшем в судебном порядке восстанавливать свои нарушенные права.

Храмов Дмитрий
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»