Признание ранее возникших прав на недвижимое имущество

По вопросу о признании прав собственности на недвижимое имущество написано много статей, которые рассказывают нам о различных способах такого признания. У каждого из них есть свою плюсы и минусы в конкретной ситуации. Сейчас хотелось бы рассмотреть такой альтернативный способ, как признание ранее возникших прав.

Порядок признания ранее возникших прав регламентируется ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот способ применяется в случае, если у заинтересованных лиц имеются какие-либо документы о правах на недвижимое имущество, полученные до 31 января 1998 года. В соответствии с указанной статьёй права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Дело в том, что еще до принятия Закона в отдельных субъектах Российской Федерации либо крупных муниципальных образованиях сложилась система органов, осуществлявших регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов Российской Федерации, а порой и муниципальных образований (например, в крупных городах); подобная регистрация осуществлялась от лица государства.

Перечень случаев, когда государственная регистрация права, возникшего и (или) зарегистрированного до 31 января 1998 г., после вступления Федерального закона в силу является обязательной, - исчерпывающий и охватывает собой три ситуации:

а) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу желает передать свое право новому лицу;

б) когда обладатель возникшего до 31 января 1998 г. права на недвижимость после вступления Федерального закона в силу обременяет (ограничивает) свое право;

в) когда обладатель права, возникшего до 31 января 1998 г., после этой даты пожелает совершить сделку с недвижимым имуществом.

В данной статье также закреплена процедура государственной регистрации ранее возникшего права. Регистрация прав на недвижимость, возникших до 31 января 1998 г., проводится в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и иных необходимых документов вместе с государственной регистрацией вновь возникшего права, ограничения (обременения) существующего права, либо сделки с недвижимым имуществом.

Непредставление правообладателем в упомянутых трех случаях заявления и иных необходимых документов на государственную регистрацию права, возникшего до 31 января 1998 г., является основанием для отказа в государственной регистрации как самого ранее возникшего права, так и прав, их ограничений (обременений) или сделок, возникающих (совершающихся) после 31 января 1998 г.

Можно прийти к выводу, что законодательство защищает права лиц, которые приобрели недвижимое имущество до 31 января 1998 г. Зачастую описанную норму заинтересованные лица используют для признания права собственности на недвижимость в судебном порядке. Действовавшим законодательством РФ до 31 января 1998 г. не был предусмотрен перечень документов, подтверждающий право собственности лица на имущество. Вследствие этого, заинтересованные лица в судебном порядке обосновывают правомерность возникновения права собственности документами, которые прямо или косвенно об этом свидетельствуют. Это могут быть документы о создании недвижимого имущества (договоры подряда, акты ввода в эксплуатацию, договору о приобретении строительных материалов и т.д.), документы о постановке недвижимого имущества на баланс  предприятия, договоры о его приобретении у предыдущих собственников и др.

Таким образом, вышеописанную процедуру можно применять для признания права собственности на недвижимое имущество, приобретённое до 31 января 1998 г. в случае, если иные способы (признание права собственности в силу приобретательской давности, на самовольную постройку) по разным причинам не могут быть применены в конкретной ситуации.

 

Храмов Дмитрий

Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»