Проверка договора аренды нежилого помещения

Для большинства видов предпринимательской деятельности требуется помещение, в связи с чем бизнесмены сталкиваются с необходимостью приобретения или же аренды недвижимости. Избежать неприятных «сюрпризов» поможет детальная проверка договора и всех условий до заключения соглашения об аренде нежилого помещения.

Мы расскажем, что стоит проверить и на какие нюансы сделки обратить особое внимание.

Проверить, является ли арендодатель собственником помещения.

Для получения данных сведений необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это можно сделать как на официальном сайте Росреестра, так и путем обращения с соответствующим запросом через любой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Получить сведения о том, соблюдены ли арендодателем все условия заключения договора аренды.

Если арендуемая недвижимость находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо помнить, что в большинстве случаев для заключения договора аренды требуется проведение аукциона.

Если же помещение находится в собственности юридического лица, то нужно выяснить, является ли заключение договора аренды для арендодателя крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, и было ли в этом случае получено согласие высших органов управления юридическим лицом на заключение соглашения.

Также на сайте Картотеки арбитражных дел необходимо проверить не введена ли в отношении контрагента процедура наблюдения, так как данное обстоятельство также накладывает ограничения на юридическое лицо при заключении договоров в виде согласования определенных сделок с временным управляющим должника.

В случае же несоблюдения всех упомянутых условий имеется риск того, что заключенный договор аренды нежилого помещения может быть признан недействительной сделкой.

Проверить арендодателя.

Проверка арендодателя может быть осуществлена на официальном сайте ФНС России, где могут быть получены сведения о том, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем и действует ли юридическое лицо.

В том случае, если арендодатель не является ИП - на арендатора в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации будет возложена обязанность по внесению за него НДФЛ.

На сайте ФНС России также могут быть получены сведения о том, является ли юридическое лицо действующим, находится ли оно на стадии реорганизации/ликвидации/банкротства, кто и с какого времени является руководителем юридического лица. Получение данных сведений является важным этапом проверки, так как именно они позволяют определить полномочия лица, подписавшего договор.

На сайте Картотеки арбитражных дел необходимо проверить не возбуждено ли в отношении арендодателя дел о банкротстве, так как в случае введения в отношении него определенных процедур банкротства (внешнего управления, конкурсного производства, реструктуризации долгов гражданина, реализации имущества гражданина) у арбитражного управляющего появится право заявить отказ от исполнения сделок должника и реализовать ранее переданное в аренду помещение в соответствии с Законом о банкротстве.

Проверить наличие судебных споров в отношении помещения.

Для получения данных сведений также следует воспользоваться сайтом Картотеки арбитражных дел, а также сайтом ГАС «Правосудие».

Проверить соответствие реального расположения нежилого помещения плану объекта, являющемуся приложением к договору аренды.

Невыполнение данного действия может привести к ситуации, в которой на арендатора будет возложена обязанность по приведению помещения в соответствии с его планом.

Проверить условие об изменении размера арендной платы.

Зачастую в договор включается положение, в соответствии с которым увеличение арендной платы может быть произведено в одностороннем порядке. Рекомендуется установить в договоре определенные ограничения о изменении размера арендной платы, так, например, договором может быть установлено, что размер платы по договору может изменяться не чаще одного раза в год.

Для большинства компаний требуется размещение наименования или рекламы на внутренней или же на внешней части арендуемого помещение, в связи с чем условие о такой возможности рекомендуется установить в договоре аренды.

Проверить отсутствие в договоре запрета на возмещение неотделимых улучшений.

В соответствии с положениями ГК РФ (статья 623) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Таким образом, для получения арендатором возмещения за произведенные неотделимые улучшения в договоре должно отсутствовать положение, изменяющее данный порядок, и должно быть получено согласие арендодателя на произведение данных улучшений.

Проверить положения договора о предоставлении совместно с помещением парковочных мест.

Гражданским кодексом РФ установлено, что арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Вместе с этим, данное положение не устанавливает, что арендатору переходят права владения и пользования парковочными местами, расположенными рядом с помещением, в связи с чем данное условие должно быть специально отражено в договоре.

Проверить условия договора о возложении обязанности несения расходов на соблюдение противопожарных норм и правил. Условие о возложении расходов, связанных с содержанием арендованного имущества в надлежащем противопожарном состоянии с соблюдением соответствующих норм и правил, должно быть специально оговорено в договоре, в ином же случае данные расходы подлежат возложению на арендодателя.

Статью подготовил Сергей Гусев