Проверка договора аренды

Для большинства видов предпринимательской деятельности требуется помещение, в связи с чем бизнесмены сталкиваются с необходимостью приобретения или же аренды недвижимости.

            Чтобы избежать неприятных «сюрпризов» от аренды помещения при заключении соответствующего договора следует выполнить следующие действия и обратить внимание на следующие моменты:

            1. Проверить, является ли арендодатель собственником помещения.

            Для получения данных сведений необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это можно сделать как на официальном сайте Росреестра, так и путем обращения с соответствующим запросом через любой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

            2. Получить сведения о том, соблюдены ли арендодателем условия заключения договора аренды.

            Если помещение находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо помнить, что в большинстве случаев для заключения договора аренды требуется проведение аукциона.

            Если же помещение находится в собственности юридического лица, то необходимо проверить, является ли заключение договора аренды для арендодателя крупной сделкой и сделкой с заинтересованностью, и было ли в этом случае получено согласие высших органов управления юридическим лицом на заключение данного договора.

            Также на сайте Картотеки арбитражных дел необходимо проверить не введена ли в отношении арендодателя процедура наблюдения, так как данное обстоятельство также накладывает ограничения на юридическое лицо при заключении договоров в виде согласования определенных сделок с временным управляющим должника.

            В случае же несоблюдения всех упомянутых условий имеется риск того, что заключенный договор аренды может быть признан недействительной сделкой.

            3. Проверить арендодателя.

            Проверка арендодателя может быть осуществлена на официальном сайте ФНС России, где могут быть получены сведения о том, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем и действует ли юридическое лицо.

            В том случае, если арендодатель не является ИП - на арендатора в силу положений Налогового кодекса Российской Федерации будет возложена обязанность по внесению за него НДФЛ.

            На сайте ФНС России также могут быть получены сведения о том, является ли юридическое лицо действующим, находится ли оно на стадии реорганизации/ликвидации/банкротства, кто и с какого времени является руководителем юридического лица.

            Получение данных сведений является важным этапом проверки, так как именно они позволят определить полномочия лица, подписавшего договор со стороны арендодателя.

            На сайте Картотеки арбитражных дел необходимо проверить не возбуждено ли в отношении арендодателя дел о банкротстве, так как в случае введения в отношении него определенных процедур банкротства (внешнего управления, конкурсного производства, реструктуризации долгов гражданина, реализации имущества гражданина) у арбитражного управляющего появится право заявить отказ от исполнения сделок должника и реализовать ранее переданное в аренду помещение в соответствии с Законом о банкротстве.

            4. Проверить наличие судебных споров в отношении помещения.

            Для получения данных сведений также следует воспользоваться сайтом Картотеки арбитражных дел, а также сайтом ГАС «Правосудие».

            5. Проверить соответствие реального расположения помещений плану объекта, являющемуся приложением к договору аренды.

            Невыполнение данного действия может привести к ситуации, в которой на арендатора    будет возложена обязанность по приведению помещения в соответствии с его планом.

            6. Проверить условие об изменении размера арендной платы.

            Зачастую в договор включается положение, в соответствии с которым изменение арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке. Рекомендуется установить в договоре определенные ограничения о изменении размера арендной платы, так, например, договором может быть установлено, что размер платы по договору может изменяться не чаще одного раза в год.

            7. Получить согласие арендодателя на вывеску.

            Для большинства компаний требуется размещение наименования или рекламы на внутренней или же на внешней части арендуемого помещение, в связи с чем условие о такой возможности рекомендуется установить в договоре аренды.

            8. Проверить отсутствие в договоре запрета на возмещение неотделимых улучшений.

            В соответствии с положениями ГК РФ (статья 623) в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

            Таким образом, для получения арендатором возмещения за произведенные неотделимые улучшения в договоре должно отсутствовать положение, изменяющее данный порядок, и должно быть получено согласие арендодателя на произведение данных улучшений.

            9. Проверить положения договора о предоставлении совместно с помещением парковочных мест.

            Гражданским кодексом РФ установлено, что арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

            Вместе с этим, данное положение не устанавливает, что арендатору переходят права владения и пользования парковочными местами, расположенными рядом с помещением, в связи с чем данное условие должно быть специально отражено в договоре.

            10. Проверить условия договора о возложении обязанности несения расходов на соблюдение противопожарных норм и правил.

            Условие о возложении расходов, связанных с содержанием арендованного имущества в надлежащем противопожарном состоянии с соблюдением соответствующих норм и правил, должно быть специально оговорено в договоре, в ином же случае данные расходы подлежат возложению на арендодателя.

Статью подготовил Сергей Гусев

Закажите предварительную консультацию с помощью этой кнопки

Другие новости

Рейтинг судов и судей

Мы проанализировали судебную практику вынесения оправдательных приговоров в Саратовской области в период с 1 июля 2018-го по 1 июля 2019 года. Статистика получилась интересной и симптоматичной, особенно в контексте того, что в медиа и экспертной среде все чаще отмечают положительные изменения, произошедшие в местном правосудии с приходом Федора Телегина на пост председателя Саратовского областного суда. Острый гражданский запрос на перемены сформировался в период безраздельного властвования краснодарских рекрутов Василия Тарасова, чей скоропостижный переезд в Воронеж, на фоне справедливой общественной критики, выглядел позорным бегством. Оправдательные приговоры при Тарасове считались экстраординарным явлением, иногда, высказывалось мнение, это были политически мотивированные решения, преследующие целью месть за журналистские расследования и независимую позицию депутатского корпуса по отношению к кадровой политике облсуда. За минувшие полгода в регионе уже вынесено девять оправдательных приговоров, что свидетельствует о возвращении принципа состязательности сторон, суверенности судейского корпуса, его независимости от следствия и государственного обвинения.

С днем юриста!

Сегодня, 3 декабря, ДЕНЬ ЮРИСТА!
Поздравляем всех, кто занимается юридической деятельность.
Команда сотрудников "ЮРКОМ" желает вам профессиональных достижений, жизненной энергии, новых успехов в нашем общем деле служения закону. Пусть цели будут достигнутыми, а а усилия вознагражденным.

Жалоба на незаконные действия правоохранительных органов

19 ноября был запущен цифровой онлайн-сервис забизнес.рф, с помощью которого предприниматели могут обратиться в МВД России, ФСБ России, Генеральную прокуратуру РФ и Следственный комитет РФ и заявить о неправомерных действиях силовых ведомств.