Заключая договор аренды
Юридическое здоровье, Свободная газета, № 80 от 20.10.2009г.
На сегодняшний день к числу наиболее распространенных среди организаций и индивидуальных предпринимателей договоров, опосредующих передачу имущества, относится договор аренды. Это обусловлено тем, что договор аренды позволяет эффективно включать имущество в гражданский оборот, выстраивать стабильные договорные отношения.
Однако, как показывает практика, многие предприниматели относятся к заключению договоров аренды непростительно легкомысленно, не задумываясь о том, что в будущем это может привести к негативным последствиям.
Зачастую возникают ситуации, когда по тем или иным причинам, необходимо прекращение договорных обязательств посредством расторжения договора или отказа от исполнения договора.
Гражданский кодекс РФ предусматривает два самостоятельных понятия: расторжение договора и отказ от исполнения договора. Несмотря на мнимую простоту арендных правоотношений, в тексте договоров аренды нередко встречаются формулировки об одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке, что не соответствует нормам Гражданского кодекса о расторжении договора по требованию одной из сторон и материалам судебной практики.
Расторжение договора может происходить по воле сторон или по требованию одной из сторон. Соглашение о расторжении договора совершается, по общему правилу, в той же форме, что и договор. Расторжение договора по требованию одной из сторон происходит только по решению суда после процедуры досудебного урегулирования.
Процедура досудебного урегулирования представляет собой обязанность одной стороны до обращения в суд направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. Только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.
Также, существенным является то, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут, если в договоре предусмотрены конкретные основания для расторжения (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В противном случае положение договора о расторжении договора по требованию одной из сторон нельзя считать сформулированным, а договор - расторгнуть.
Момент прекращения договорных обязательств посредством расторжения договора определяется по-разному в зависимости от того, как осуществлялось расторжение: по соглашению сторон или по требованию одной из сторон.
В первом случае договорные обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения (п. 3 ст. 453 ГК РФ). В свою очередь, этот момент определяется правилами о моменте заключения договора (ст. 433 ГК РФ).
Во втором случае договорные обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Право на односторонний отказ от исполнения договора может предусматриваться в самом договоре на стадии его заключения или изменения в форме заключения дополнительного соглашения с указанием условий его осуществления.
Отказ от договора (как и расторжение договора) может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств. Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.
Так как законодательство не предусматривает возможности расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, рекомендуется устанавливать в договоре условия для одностороннего внесудебного отказа от его исполнения. В таком случае при соблюдении сторонами этих условий договор будет считаться расторгнутым.
Таким образом, отсутствие должного внимания при оформлении договоров аренды и заключение договоров без надлежащего правового анализа, может привести к серьезным последствиям для Вашего бизнеса.
Центр Правовых Технологий «ЮРКОМ»
Закажите предварительную консультацию с помощью этой кнопки