Застройщику - деньги, себе - квартиру

Саратовские вести, 10.11.2009г.

 

Договор долевого участия в строительстве является одним из самых удобных способов приобретения нового жилья по доступной цене. Разница между стоимостью квартиры в момент начала строительства многоквартирного дома и стоимостью квартиры в момент сдачи дома в эксплуатацию весьма значительна и именно этим данный способ приобретения жилья привлекателен.

Вместе с тем, в сферах, где есть возможность заработать значительные денежные суммы, всегда появятся недобросовестные участники отношений, которые будут стремиться обмануть других участников и за их счет многократно увеличить свои прибыли.

Таким образом, будущему участнику договора долевого участия в строительстве нужно быть особенно внимательным для того, чтобы деньги, которые он передаст застройщику по договору, вернулись к нему в виде квартиры.

Итак, для начала необходимо определить, какие вообще организации вправе привлекать денежные средства от граждан для инвестирования строительства.

Деятельность по привлечению денежных средств от граждан для долевого строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости регулируется Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с вышеуказанным законом организация, которая имеет право привлекать денежные средства должна отвечать определенным требованиям, детализированным в положениях закона.

Застройщиком может быть только юридическое лицо, которое обладает следующими признаками:

а) имеет в наличии в собственности или на праве аренды земельный участок;

б) имеет в наличии разрешения на строительство многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Будущий инвестор в соответствии со ст. 20 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» имеет право знакомится со следующими документами застройщика: учредительными документами, свидетельством о государственной регистрации, свидетельством о постановке на учет в налоговом органе, утвержденными годовыми отчетами, бухгалтерскими балансами, счетами (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета), аудиторским заключением за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. Более того, застройщик обязан представить данные документы для ознакомления.

Будущему участнику договора долевого участия в строительстве нужно взять на заметку, что «добросовестный» застройщик должен обладать документами, указанными выше.

При выборе застройщика необходимо тщательно изучить все представленные документы, и принять решение о заключении договора долевого участия именно с этим застройщиком.

Определившись с организацией-застройщиком, инвестору нужно изучить условия договора долевого участия в строительстве, которые предлагает застройщик.

В федеральном законе, регулирующим отношения по долевому участию в строительстве закрепляются обязательные условия, подлежащие включению в договор долевого участия.

Так, в ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что договор долевого участия в строительстве должен содержать следующие условия:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Будущему участнику договора долевого участия в строительстве следует обратить внимание на данное положение, так как в случае, если эти условия не будут указаны в договоре, то договор будет признан незаключенным. Для инвестора это грозит потерей прав на будущую квартиру, в самом благоприятном случае к нему вернуться деньги, переданные по договору. При заключении договора также следует убедиться в полномочиях представителя организации-застройщика, подписывающего договор.

Итак, определившись с условиями договора долевого участия в строительстве, убедившись в полномочиях лица, подписывающего договор со стороны застройщик необходимо договор долевого участия зарегистрировать в соответствии со ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Перечень необходимых для государственной регистрации документов можно уточнить в регистрирующем органе по месту нахождения недвижимого имущества.

После государственной регистрации договора долевого участия можно быть уверенным, что ранее права на приобретаемый объект недвижимости не передавались иным лицам.

Таким образом, внимательное отношение к заключению договора долевого участия в строительстве, соблюдение всех предусмотренных законом процедур позволит оградить инвестора от нарушений своих прав в будущем и позволит максимально эффективно отстоять свои интересы в суде.

Старший юрисконсульт

общеправового отдела ЦПТ "ЮРКОМ"

Латышев Д.В.